VIOLATION DU REGLEMENT DE COPROPRIETE PAR UN LOCATAIRE ET RESILIATION DE BAIL A LA DEMANDE D'UN VOISIN COPROPRIETAIRE

Le 24 octobre 2002, M. X et Mme X ont donné à bail à la société Y un local commercial, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vue de son utilisation pour l’activité d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes.

Le 10 septembre 2012, se plaignant de nuisances sonores et olfactives, M. Z & Mme Z, propriétaires d’un lot contigu à ce local, ont assigné M. & Mme X, la société Y, ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail et expulsion de la société Y et, dans l’attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail.

La résiliation du bail a-t-elle pu être obtenu pour trouble de voisinage lié à nuisances sonores et olfactives ?

Arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de Cassation, n°381 du 08 avril 2021 (20-18.327)

REPONSE DE LA COUR :

Un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143).

Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64).

Il en résulte que tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.

Aussi, la Cour de cassation confirme que, chacun en sa qualité de copropriétaire, est recevables à exercer, en lieu et place du copropriétaire-bailleur, une action oblique en résiliation de bail à l’encontre de la société Y, à l'origine des nuisances

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