VENTE IMMOBILIERE ET VICES CACHES - LA RESPONSABILITE DU VENDEUR
vendredi 16 avril 2021, 14:55 Conflits de la vie quotidienne Lien permanent
Avec la Covid et les confinements, de plus en plus de personnes décident de changer d'habitation, de partir à la campagne pour avoir une maison et un jardin.
Le Marché immobilier a été exponentiel en ce sens.
Cependant, acheter un bien immobilier n'est pas sans risque et l'acquéreur se retrouve parfois avec un bien non exempt de vices, dont il ignorait l'existence.
Et s'il en avait eu connaissance, il est manifeste qu'il n'aurait pas acquis le bien ou en aurait proposé un prix moindre.
Dans cet hypothèse, l'acheteur a la possibilité d'obtenir une annulation de la vente ou une réduction du prix pour vice caché.
Et ce, quand bien même il serait indiqué dans l'acte de vente que le Vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés.
En effet, l’article 1641 du code civil dispose :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
Toutefois des conditions cumulatives doivent être remplies pour pouvoir agir contre le vendeur du bien litigieux :
En effet :
- L'acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente.
- Le vice doit être non apparent c'est à dire que l'acheteur n'a pu s'en rendre compte lors de la visite aux fins d'achat
- Le vice doit rendre impropre ou diminuer l' usage auquel le bien est destiné
- Le vice doit être antérieur à la vente et ne pas être né postérieurement à celle-ci.
Dans cette hypothèse, l'acquéreur dispose d'un délai de deux ans, à compter de la découverte du vice, pour adresser une lettre de mise en demeure au vendeur et saisir le Tribunal Judiciaire aux fins de demande de nullité de la vente ou réduction du prix.
Attention :
Il y a une présomption de connaissance des vices lorsqu'il s'agit d'un vendeur professionnel et ce, quand bien même il serait de bonne foi. Aussi, il ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés. Cette présomption ne s'applique pas à l'agent immobilier qui n'est qu'un intermédiaire.
Le vendeur particulier quant à lui est exonéré par principe de la garantie des vices cachés. En effet, tous les actes de vente comportent une telle clause.
Toutefois, cette exonération ne joue que si le vendeur particulier est de bonne foi. S'il est de mauvaise foi, à savoir qu'il avait connaissance du vice au moment de la vente, alors il devra :
- soit procéder à une réduction du prix (à hauteur du montant des travaux nécessaires à la remise en état) et rembourser une partie du montant de la vente,
- soit reprendre le bien et restituer le prix de la vente.
Il sera précisé que la nullité de la vente ne joue qu'en cas de vice suffisamment grave.
L'acquéreur victime pourra également obtenir des dommages-intérêts de la part du vendeur en cas de mauvaise foi.